Wet Peeters en Wet Ducarme: welke verzekeringsplicht is op uw bouwproject van toepassing?

Als er op een bouwwerf zaken mislopen, ondervinden zowel de verschillende bouwactoren als de bouwheer hier nadeel van. Er moeten bijkomende werken/herstellingswerken gebeuren en de oplevering van het gebouw loopt vertraging op. Ook na de oplevering kunnen er nog problemen naar boven komen. Om de financiële impact hiervan op te vangen, werden de wetten Peeters-Borsus en Peeters-Ducarme in het leven geroepen. Deze wetten beogen de financiële bescherming van alle partijen betrokken bij een bouwproject door de verschillende bouwactoren een verzekeringsplicht op te leggen.

Sinds 1 juli 2018 is de wet Peeters-Borsus van kracht die aannemers, architecten, studiebureaus en andere actoren betrokken bij een bouwproject in woningbouw verplicht de tienjarige aansprakelijkheid te verzekeren. De voornaamste motivatie hiervoor is om problemen met stabiliteit, soliditeit en waterdichtheid bij een bouw- of verbouwwerken financieel op te vangen. Voorheen waren alleen architecten wettelijk verplicht om zich te verzekeren voor hun tienjarige beroepsaansprakelijkheid. “Met de invoering van deze nieuwe verzekeringsplicht werden alle actoren in de bouw meer gelijkgesteld”, zegt Eli Hemelaer, Deputy Director Construction & Engineering bij Vanbreda.

Op 1 juli 2019 is ook de wet Peeters-Ducarme in voege gegaan. “Deze wet, een aanvulling op de wet van 2018, verplicht nu ook de ‘intellectuele beroepen’ in de bouwsector om hun beroepsaansprakelijkheid te verzekeren. Denk hierbij aan architecten, ingenieurs, landmeters, studiebureaus”, zegt Eli Hemelaer. “De verzekeringsoplossing die voor deze doelgroep werd uitgewerkt dekt alle beroepsfouten die buiten de tienjarige aansprakelijkheid vallen. Het gaat over intellectuele fouten zoals een vergissing van de landmeter-expert in de opmeting van een terrein. Of een studiebureau dat door een verkeerde berekening een te zwakke klimatiseringsinstallatie aflevert, waardoor de energiefactuur de pan uitswingt.”

Een belangrijk verschil tussen beide wetten is dat de eerste wet alleen betrekking heeft op bouwprojecten waarbij een architect betrokken is. De tweede is van toepassing op alle bouwprojecten, ook als er geen architect wordt ingeschakeld. De eerste wet geldt bovendien alleen bij de bouw of renovatie van woningen, terwijl de tweede wet geen voorbehoud maakt over het type bouwproject. “Bouwactoren kunnen hun verzekeringsplicht op voorhand best grondig nagaan om zo de correcte verzekeringsdekking af te sluiten”, zegt Eli Hemelaer. “Anderzijds raden we de bouwheren aan de verzekeringsplicht van de bouwactoren goed te controleren.”

Voor een nieuwbouwproject of een groot renovatieproject is een verzekering tienjarige aansprakelijkheid noodzakelijk. Voor kleinere werken kan een verzekering weliswaar ook verplicht zijn. “Die verplichting is er zodra de stabiliteit of de waterdichtheid van het gebouw in het gedrang kan komen en vanaf het moment dat er een architect betrokken is bij het bouwproject”, zegt Eli Hemelaer. “Een loodgieter die een badkamer renoveert, levert in se geen stabiliteitsbedreigend werk en moet dus niet verzekerd zijn. Een dakwerker daarentegen moet zich wel verzekeren.”

De wet bepaalt dat er bij de aanvang van de werken een verzekeringsattest voor de tienjarige aansprakelijkheid moet worden afgeleverd. Dit maakt deel uit van de verantwoordelijkheid van de architect, niet van de bouwheer. Het attest moet te allen tijde beschikbaar zijn op de werf. Als zou blijken dat het attest ontbreekt, is de architect genoodzaakt de werken stil te leggen. Eli Hemelaer: “Het kan ook zijn dat de bank het attest opvraagt als voorwaarde om een bouwheer krediet te verlenen voor een bouwproject. Dat gebeurt slechts sporadisch, maar weet dat het attest er pas moet zijn wanneer de werken van start gaan en dus niet bij het afsluiten van de lening. De tienjarige aansprakelijkheid treedt immers pas in werking bij de aanvaarding van de werken.”

Wordt de woning overigens verkocht vóór afloop van de periode waarin de tienjarige aansprakelijkheid geldt? “Dan is het de taak van de notaris om het verzekeringsattest te bezorgen aan de koper. De notaris dient na te gaan of er een verzekeringsattest is”, zegt Eli Hemelaer.

Er is geen attest vereist van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering van de intellectuele beroepen.

Op een grote bouwwerf zijn meestal verschillende partijen aan het werk. “Als er iets misloopt, is het veelal niet glashelder wie de verantwoordelijkheid draagt. Bovendien zijn aannemers en architecten niet verplicht om elke partij te verzekeren waarmee zij samenwerken voor een project. Ze moeten volgens de Wet Peeters wel hun onderaannemers verzekeren voor hun beroepsaansprakelijkheid, maar bijvoorbeeld niet hun nevenaannemers. Dit maakt dat de verschillende partijen op een bouwwerf vaak een verschillende verzekeringspolis hebben afgesloten bij verschillende verzekeraars”, zegt Eli Hemelaer. “Om discussies omtrent aansprakelijkheid tussen verzekeraars te vermijden, adviseren wij om een gemeenschappelijke polis af te sluiten voor alle partijen betrokken bij een bepaald bouwproject. Dat bevordert de snelheid en eenvoud bij de afhandeling van een schade. Bouwactoren kunnen zich verzekeren per project, maar vaak is het interessanter om een verzekeringspolis op jaarbasis af te sluiten waarin al hun projecten worden gedekt.”

Deze recente wetswijzigingen zorgen voor een bijkomende verzekeringskost voor de bouwsector. Eli Hemelaer: “De aannemer en de ontwerpers zullen deze extra kost waarschijnlijk doorrekenen aan de bouwheer. De totale kost van een bouwproject zal de volgende jaren daarom stijgen. Het goede nieuws is wel dat zowel de bouwheer als alle bouwactoren nu beter beschermd zijn als er zich iets voordoet tijdens de werken en dit tot tien jaar na de aanvaarding ervan.”